Мораторий на неустойку по ДДУ закончился: что изменилось в 2026

С 1 января 2026 года неустойка за просрочку передачи квартиры по ДДУ снова начисляется. Мораторий, введённый постановлением Правительства РФ № 326, действовал по 31 декабря 2025 года и не был продлён. Для дольщика это означает, что каждый день просрочки снова имеет цену — при текущих ставках это тысячи рублей в день. Разбираем, что именно перестало действовать, что осталось от «мораторного» регулирования и как считать просрочку, если договорный срок передачи пришёлся на мораторий.

Мораторий по ПП № 326: продлён или нет

Короткий ответ: мораторий не продлён. Последний мораторный период по постановлению Правительства РФ № 326 закончился 31 декабря 2025 года. Редакция постановления от 30.12.2025 продлила не сам мораторий, а только отсрочку исполнения по старым требованиям — до 31 декабря 2026 года (подробнее ниже). Само начисление неустойки по ч. 2 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ возобновилось с 1 января 2026 года.

Практически это значит:

• за каждый день просрочки начиная с 01.01.2026 неустойка начисляется в полном размере — для гражданина 1/150 ключевой ставки ЦБ от цены договора в день;
• ограничение ставки 7,5% («кап») к новым дням просрочки больше не применяется;
• дни, попавшие в мораторные периоды, по-прежнему не оплачиваются — «задним числом» неустойка за них не начисляется.

История мораториев: три постановления за шесть лет

С 2020 года Правительство трижды приостанавливало начисление неустойки по ДДУ. В сумме дольщики «потеряли» почти четыре года начислений.

№	Период (неустойка не начисляется)	Основание	Примечание
1	03.04.2020 — 31.12.2020	ПП РФ № 423	первый, «ковидный» мораторий
2	29.03.2022 — 30.06.2023	ПП РФ № 479	антикризисный мораторий 2022 года
3	22.03.2024 — 31.12.2025	ПП РФ № 326 (в ред. от 30.12.2025)	дополнительно — кап ставки 7,5% и отсрочка исполнения

Между мораториями оставались «окна», когда неустойка начислялась: 01.01.2021 — 28.03.2022 и 01.07.2023 — 21.03.2024 (во втором окне — с ограничением ставки, о нём ниже). Если ваш дом просрочен давно, именно эти окна плюс период с 01.01.2026 формируют сумму требования.

Что именно перестало действовать 31 декабря 2025 года

Возобновилось начисление неустойки

Базовая норма — ч. 2 ст. 6 214-ФЗ: за каждый день просрочки передачи объекта застройщик платит неустойку в размере 1/300 ключевой ставки ЦБ от цены договора, а если участник долевого строительства — гражданин, то в двойном размере, 1/150 в день. Полный текст закона — на портале КонсультантПлюс.

Важный нюанс: ставка берётся на день исполнения обязательства — то есть на договорный срок передачи квартиры, а не на дату расчёта или фактической передачи (Определение Верховного Суда РФ от 24.10.2017 № 41-КГ17-26). Формулу с примерами по периодам мы подробно разобрали в статье «Как рассчитать неустойку по ДДУ в 2026 году».

Перестал действовать кап 7,5%

Пункт 2 ПП № 326 ограничивал ставку для расчёта: за дни просрочки с 01.07.2023 по 31.12.2025 неустойка считалась исходя из ставки не выше 7,5%, даже если фактическая ключевая ставка была 16% или 21%. На практике кап затрагивал «окно» с 01.07.2023 по 21.03.2024 — дальше начинался мораторий, и начислять было просто нечего.

С 1 января 2026 года ограничение не действует. За новые дни просрочки применяется полная ставка — та, что действовала на договорный срок передачи. При ключевых ставках 2024–2026 годов (от 14,25% до 21%) разница с капом — в два-три раза в пользу дольщика.

Что осталось: отсрочка исполнения до 31 декабря 2026 года

Единственный элемент ПП № 326, который продолжает действовать, — отсрочка исполнения (п. 3 постановления в редакции от 30.12.2025).

Как работает отсрочка

• Она касается требований, предъявленных застройщику до 22 марта 2024 года, — например, если вы направили претензию или подали иск до этой даты и суд уже взыскал деньги.
• По таким требованиям застройщику предоставлена отсрочка до 31 декабря 2026 года включительно: принудительно исполнить решение раньше не получится.
• К требованиям, предъявленным позднее, — в том числе к новым претензиям и искам 2026 года — отсрочка не применяется.

Вывод отчасти парадоксальный: новое требование может оказаться «быстрее» старого. Если вы взыскали неустойку по требованию, заявленному ещё до 22.03.2024, и ждёте исполнения, а с 1 января 2026 года набежала новая просрочка, — по новому требованию отсрочки уже нет.

Что это значит практически: считаем дни просрочки

Типичная ситуация 2026 года: договорный срок передачи наступил в 2024 или 2025 году — в разгар моратория. Алгоритм расчёта такой:

1. Определите договорный срок передачи — он указан в ДДУ (не путайте его со сроком ввода дома в эксплуатацию).
2. Зафиксируйте ключевую ставку на этот день — именно она пойдёт в формулу. Архив значений — на сайте ЦБ РФ.
3. Исключите мораторные дни. Просрочка с даты договорного срока по 31.12.2025 не оплачивается.
4. Начните отсчёт оплачиваемых дней с 01.01.2026 и ведите его до дня фактической передачи квартиры по акту (или до даты расчёта, если квартира ещё не передана).

Если же договорный срок передачи наступает уже после 1 января 2026 года, мораторные периоды вас вообще не касаются: просрочка считается в обычном порядке — со дня, следующего за договорным сроком, по полной ключевой ставке, действовавшей на этот день.

Пример расчёта

Исходные данные: цена ДДУ — 6 000 000 ₽, договорный срок передачи — 15 июля 2024 года (ключевая ставка на эту дату — 16%), квартира до сих пор не передана.

• 15.07.2024 — 31.12.2025 — мораторий по ПП № 326: 0 ₽.
• С 01.01.2026 начисление возобновилось: 6 000 000 × 16% × 1/150 = 6 400 ₽ за каждый день.
• На 15 июня 2026 года накопилось 166 оплачиваемых дней: 6 400 × 166 = 1 062 400 ₽.

И сумма продолжает расти на 6 400 ₽ ежедневно. Свои цифры вы можете получить за минуту — рассчитайте неустойку на бесплатном калькуляторе: он автоматически учитывает все три моратория, кап 7,5% и ставку на день исполнения обязательства.

Честная оговорка: суд вправе снизить неустойку по ст. 333 ГК РФ, если сочтёт её несоразмерной, поэтому присуждённая сумма может отличаться от расчётной. Гарантировать конкретный результат в конкретном деле не может никто.

Ключевая ставка в 2026 году

Если договорный срок передачи наступает уже в 2026 году, ставка для формулы берётся из актуальных значений:

Период 2026 года	Ключевая ставка ЦБ
до 15.02.2026	16,00%
16.02 — 22.03.2026	15,50%
23.03 — 26.04.2026	15,00%
27.04 — 21.06.2026	14,50%
с 22.06.2026	14,25%

Актуальное значение всегда проверяйте в архиве ключевой ставки ЦБ РФ.

Почему требование важно зафиксировать уже сейчас

1. Исковая давность «съедает» старые дни. Общий срок исковой давности — 3 года (ст. 196 ГК РФ), и по неустойке он считается по каждому дню просрочки отдельно. Чем дольше вы откладываете, тем больше ранних дней уходит за трёхлетний горизонт безвозвратно.

2. Претензия фиксирует требование и открывает путь к штрафу. Досудебная претензия по ДДУ не обязательна по закону, но именно она фиксирует дату предъявления требования и подтверждает, что застройщик не удовлетворил его добровольно. При удовлетворении требований гражданина судом с застройщика дополнительно взыскивается штраф 5% от присуждённой суммы (ч. 3 ст. 10 214-ФЗ в редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 266-ФЗ). Прежний штраф 50% по Закону о защите прав потребителей к ДДУ больше не применяется. Как правильно составить и отправить документ — в разборе «Досудебная претензия застройщику: как составить и отправить». Если не хотите собирать документ самостоятельно, сервис «Просрочка.ДДУ» подготовит готовую претензию с персональным расчётом за 790 ₽.

3. Застройщики активнее предлагают перенос срока. По ч. 3 ст. 6 214-ФЗ застройщик обязан за 2 месяца до истечения срока направить дольщику уведомление о невозможности передать объект вовремя и предложить изменить договор. Подписывать допсоглашение о переносе срока вы не обязаны, а подписав — лишите себя неустойки за перенесённый период. Взвесить решение поможет статья «Допсоглашение о переносе срока по ДДУ: подписывать или нет».

4. Не игнорируйте приёмку. Если застройщик надлежаще исполнил свои обязательства, а дольщик уклоняется от подписания передаточного акта, застройщик освобождается от неустойки (ч. 2 ст. 6 214-ФЗ). Кроме того, при уклонении дольщика застройщик через 2 месяца после срока вправе составить односторонний акт передачи (ч. 6 ст. 8 214-ФЗ). Тактика «не принимать квартиру, чтобы накапало больше» — проигрышная: принимайте объект в установленном порядке, а замечания к качеству фиксируйте письменно.

5. Сверх неустойки есть и другие суммы. Дополнительно взыскиваются компенсация морального вреда и убытки — например, расходы на аренду жилья за время просрочки (ст. 15 Закона о защите прав потребителей, ст. 10 214-ФЗ).

Перед отправкой претензии имеет смысл проверить состояние застройщика по официальным реестрам: ЕГРЮЛ · ЕИСЖС наш.дом.рф. Если девелопер уходит в банкротство, стратегия защиты меняется, и время играет ещё большую роль.

План действий на 2026 год

1. Проверьте договорный срок передачи в ДДУ и посчитайте оплачиваемые дни с учётом мораториев — вручную по алгоритму выше или на бесплатном калькуляторе.
2. Соберите документы: ДДУ, платёжные документы об оплате цены договора, переписку с застройщиком, уведомления о переносе срока, если они были.
3. Направьте досудебную претензию с расчётом неустойки — она зафиксирует требование и станет основанием для штрафа 5% при отказе застройщика платить добровольно.
4. Не подписывайте допсоглашение о переносе срока, пока не посчитали, от какой суммы отказываетесь.
5. Принимайте квартиру в срок, когда застройщик приглашает на передачу: уклонение от приёмки лишает права на неустойку, а через 2 месяца застройщик может составить односторонний акт.
6. Если претензия не сработала — идите в суд: сверх неустойки заявляйте штраф 5%, моральный вред и убытки, например расходы на аренду.

Коротко: главное

• Мораторий по ПП РФ № 326 закончился 31 декабря 2025 года и не продлён — с 01.01.2026 неустойка по ДДУ начисляется снова.
• Всего мораториев было три: 03.04.2020 — 31.12.2020 (ПП № 423), 29.03.2022 — 30.06.2023 (ПП № 479), 22.03.2024 — 31.12.2025 (ПП № 326). Дни внутри этих периодов не оплачиваются.
• Кап ставки 7,5% действовал для дней просрочки с 01.07.2023 по 31.12.2025; с 2026 года применяется полная ключевая ставка на день договорного срока передачи.
• Если срок передачи попал в мораторий, оплачиваемые дни отсчитываются с 1 января 2026 года.
• Отсрочка исполнения сохранена только по требованиям, предъявленным застройщику до 22.03.2024, — до 31.12.2026 включительно. К новым требованиям она не применяется.
• При взыскании через суд к неустойке добавляются штраф 5% от присуждённой суммы, компенсация морального вреда и убытки.
• Исковая давность — 3 года по каждому дню просрочки отдельно: промедление уменьшает сумму требования.

Частые вопросы

Мораторий на неустойку по ДДУ продлён или нет?

Не продлён. Последний мораторий по ПП РФ № 326 действовал по 31.12.2025. Редакцией от 30.12.2025 продлена только отсрочка исполнения по старым требованиям (до 31.12.2026), а само начисление неустойки возобновилось с 1 января 2026 года.

Можно ли взыскать неустойку за 2024–2025 годы?

За дни с 22.03.2024 по 31.12.2025 — нет: они попали в мораторий, неустойка за них не начисляется. Но если просрочка началась раньше, оплачиваемыми могут быть «окна» между мораториями: 01.01.2021 — 28.03.2022 и 01.07.2023 — 21.03.2024 (во втором — по ставке не выше 7,5%).

Какая ставка применяется к просрочке 2026 года?

Ключевая ставка на день исполнения обязательства — то есть на договорный срок передачи квартиры (Определение ВС РФ от 24.10.2017 № 41-КГ17-26). Кап 7,5% к дням просрочки начиная с 01.01.2026 не применяется.

Действует ли ещё штраф 50% по закону о защите прав потребителей?

Нет. При удовлетворении судом требований гражданина-дольщика взыскивается штраф 5% от присуждённой суммы (ч. 3 ст. 10 214-ФЗ в редакции ФЗ от 08.08.2024 № 266-ФЗ). Штраф 50% по ЗоЗПП к спорам из ДДУ больше не применяется.

Обязательно ли направлять претензию перед судом?

По закону — нет, обязательный досудебный порядок для неустойки по ДДУ не установлен. Но претензия фиксирует требование, дату его предъявления и факт добровольного неудовлетворения застройщиком — это основа для взыскания штрафа 5%.

Застройщик прислал допсоглашение о переносе срока — подписывать?

Вы не обязаны его подписывать (ч. 3 ст. 6 214-ФЗ). Подписанное допсоглашение переносит срок передачи и лишает вас неустойки за период переноса. Прежде чем соглашаться, посчитайте, от какой суммы отказываетесь, — калькулятор неустойки покажет её за минуту.

Материал носит информационный характер и не является юридической консультацией.